2021년 양도소득세 최종1주택 비과세와 개념에 대한 내용 정리

2021년 강화된 양도소득세 최종1주택 비과세와 개념에 대해 알아보겠습니다. 일단 양도소득세 비과세에 대한 개념과 최종 1주택의 개념을 먼저 알고 가야겠지요? 2021년 바뀐 양도소득세에 대한 전반적인 내용과 주의할 점은 이전에 미리 작성했었던 글을 먼저 보시고 참고하시면 되겠습니다. 아래 링크를 타고 가시면 보실 수 있습니다.

 

썸네일용 주택 이미지

https://777-5777.tistory.com/entry/2021%EB%85%84-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EC%97%90-%EB%8C%80%ED%95%9C-%EB%82%B4%EC%9A%A9-%EC%A0%95%EB%A6%AC

 

 

양도소득세 비과세란?

양도소득세는 주택을 매도할 때에 납부해야 하는 거래세의 일종으로서 매도할 때의 금액과 취득할 당시의 금액의 차액 즉, 양도차익에 대해서 일정한 누진세율을 적용하여 나온 산출세액을 국가에 납부하는 세금입니다. 그러면 양도소득세 비과세란? 말 그대로 계산되어서 나온 양도소득세를 일정 요건을 갖춘 자에게는 과세하지 않는다는 뜻입니다. 비과세가 되는 경우는 여러 가지의 경우가 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

 

• 1가구 1주택 양도세 비과세

• 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세

• 파산선고에 의한 재산의 양도세 비과세

• 농지의 교환 또는 합병으로 인한 소득의 비과세

최종 1주택이란?

최종 1주택이란 이번에 생긴 개념이라고 할 수 있는데요. 다주택자가 가지고 있는 주택을 하나씩 다 팔고 마지막으로 남아 있는 1 주택을 가리켜 최종 1주택이라고 표현합니다.

 

예를 들어 ABC 이렇게 주택 3채를 가지고 있는 다주택자가 A주택을 팔고 B주택을 팔고 최종 남은 C주택을 팔 때에 C주택이 비과세 요건을 충족하고 있었다면(2년 보유 혹은 2년 거주 등) 1 주택이 된 아무 때나 그 주택을 팔 때에는 양도소득세를 비과세 합니다.

 

그런데 올해 2021년 1월 1일부터는 최종1 주택이 된 시점부터 다시 2년 보유 혹은 2년 거주 즉, 비과세 요건을 충족해야 비과세를 해준다고 합니다. 이것이 바로 최종1주택에 대한 내용입니다. 작년까지만 해도 주택이 몇채던 상관없이 비과세 요건을 갖췄다면 마지막에 파는 주택은 비과세를 해줬기 때문에 이 사실을 잘 알지 못하는 분들은 큰 손해를 볼 수도 있기 때문에 공부를 좀 하셔야겠습니다.

 

이 제도를 미리 잘 알고 계셨던 분들은 이미 작년에 보유 주택을 처분하고 1주택 상태로 남겨 놓으셨을 수도 있을 것 같습니다. 왜냐하면 2020년 12월 31일까지 기존 주택을 모두 처분하고 1 주택만을 남겨놓으신 분들은 보유기간의 기산점을 취득 당시로 보기 때문에 언제 팔아도 비과세가 되기 때문입니다. 그러나 개정된 법을 잘 모르셨던 분들은 막상 바뀐 제도를 알게 되면서 적잖이 당황할 수도 있는 부분이 되겠습니다. 하지만 물론 예외 조항도 있습니다. 일시적 2 주택 등의 경우에 해당한다면 이번처럼 제도가 바뀐 경우라도 해당사항이 없으니 일단은 안심하셔도 되겠습니다. 하지만 일시적 2 주택은 어느 정도의 유예기간을 주는 제도이기 때문에 유예기간이 끝나기 전에는 정리를 하셔야 한다고 말할 수 있겠습니다.

 

그리고 마지막으로 마지막 남은 1 주택이 9억원이 넘는 주택이라면 9억원이 넘는 금액에 대해서는 비과세 요건을 충족했다고 하더라고 양도소득세를 납부해야는데요 이때에 납부세액을 많이 낮춰주는 제도가 바로 장기보유특별공제입니다. 그러면 장기보유특별공제도 최종1주택의 보유기간이 기산되는 것 처럼 다시 1주택이 된 날로부터 카운팅 될까요? 아니면 이번 제도와는 상관없이 취득 시점부터 적용될까요?

정답은 장기보유 특별공제는 이번 제도와는 무관하게 취득 시점부터 적용된다는 점입니다. 숙지하고 계셔야겠습니다. 오래 보유하고 계셨다면 최대 80%까지 공제가 되는 좋은 제도라고 할 수 있겠습니다. 

 

요약 및 결론

위에 적어 놓은 글로도 이해가 조금 어려우신 분들은 반복해서 읽어보시기 바라고요

이해하기 쉽게 결론만 말씀드리자면,

2021년 1월 1일 시점에 내가 주택이 몇채인가를 판단하시면 됩니다.

 

1월 1일 시점에 내가 1주택이다 그러면 해당사항 없이 전처럼 비과세가 되는 것이고요 반면에 1월1일 시점에 내가 2 주택이다 그러면 바뀐 규정이 적용돼서 1월 1일부터 다시 2년 동안 보유 혹은 거주를 해서 비과세 요건을 다시 만드신 후에 매도를 해야 양도소득세가 비과세 된다는 점 잊지 마시기 바랍니다. 아 그리고 만약에 내가 2021년 1월 1일 시점에 2 주택이라도 일시적 2 주택에 해당되면 비과세 되니까 그 점도 알고 계시면 되겠습니다.

 

그럼 오늘은 여기서 인사드리겠습니다.