임대차 3법(전월세상한제,계약갱신청구권,전월세신고제)에 대한 이해

오늘은 임대차 3법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대차 3법이라 함은 1) 전월세 상한제, 2) 계약갱신청구권, 3) 전월세 신고제 이렇게 3가지의 개정된 주택임대차 보호법을 합쳐서 임대차 3법이라고 부릅니다. 자 그럼 순서대로 각각의 개정된 법에 대해서 설명드리겠습니다. 이 개정된 주택임대차 보호법은 작년 7월 30일 국회를 통화하고 나서 다음날 국무회의를 통과하면서 바로 시행되었습니다. 다만 전월세 신고제는 21년 6월부터 시행하기로 하였습니다. 순서대로 정리해 보겠습니다.

 

썸네일용 주택이미지

1. 전월세 상한제

 

일단 전세라는 개념은 우리나라에만 있는건 다들 아시는 부분이겠죠? 사실 전세제도는 좋은 제도라고 개인적으로 생각하고 있습니다. 이게 우리나라에서는 대부분의 임차인들이 집을 사기 전까지 보증금만 내고 살다가 돈을 더 모아서 집을 사게 되는 형태이고 임대인은 그 전세보증금을 받아서 유용하는 식이었죠. 다만 이 둘의 관계에서 아무래도 집주인이 갑이 되고 세입자는 을이 되는 상황이 왕왕 생겨나기 시작했습니다. 이를테면 이런 거죠. 세입자가 맘에 안 들면 보증금이나 월세를 확 올려버려서 세입자는 어쩔 수 없이 이사를 가게 되던지 아니면 금액을 올려주던지 하는 식이 되어버리는 거죠.

그래서 정부는 세입자를 더 보호해 주기 위해서 임대차 3법을 만드는 상황에 이르게 되었습니다. 이중에서도 전월세 상한제는 매년 올릴 수 있는 보증금과 월세를 5%로 제한함으로써 임대인이 보증금을 말도 안되게 올려서 세입자를 내쫒게 되는 상황을 막는 안전장치를 마련하게 되었습니다. 이게 바로 전월세 상한제입니다. 참고로 전세라면 보증금을 5%까지 올릴 수 있는것이고, 월세라면 보증금 5%에 월세도 5%까지 올릴수 있는 개념입니다. 그리고 매년 올릴수 있다는 점도 알아두시면 되겠습니다.

 

2. 계약갱신청구권

 

임대차 3법 중 계약갱신청구권의 개념은 이렇습니다. 원래 임대차 보호법상 임차인은 계약기간을 2년까지 보장받을 수 있었는데요. 이제는 1회에 한해서 2년을 더 살겠다고 요구할 수 있는 청구권이 생긴 겁니다. 이게 바로 계약갱신청구권입니다. 따라서 임차인은 총 4년의 임대차 기간을 보장받게 되었습니다. 그리고 기존에 임차한 임차인들도 이법의 적용을 받아서 1회에 한해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 그래서 지금 현재 살고 계신 분들도 2년은 더 보장을 받게 되는 거지요. 하지만 이 계약갱신청구권은 여러 가지 상황 속에서 몇몇 애매모호한 상황이 연출되기도 합니다. 그래서 자세하고 정확하게 알고 넘어가야겠습니다.

 

이제부터 공인중개사는 매매 계약을 할 때 집에 세입자가 껴있다고 하면 세입자한테 계약갱신청구권을 사용할지에 대해서도 확인해야 하며, 그 사실을 명시까지 해야 하겠습니다. 왜냐하면 만약에 매매계약 당시 세입자에게 집을 나가 줄 것을 요청하였고 세입자도 그렇게 하겠다고 승인을 하였다고 하더라도 세입자가 갑자기 마음이 바뀌어서 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하면 세입자를 내 보낼 수 없게 되어 버리기 때문입니다. 이때에도 내 보낼 수 있다 없다 등의 의견이 분분하기는 한데요 이럴 때는 어떤 게 맞는 걸까요? 자 한번 살펴봅시다.

 

유권해석상 세입자가 언제 계약갱신청구권을 사용하느냐에 따라서 내보낼 수도 혹은 못 내보낼 수도 있게 되는 건데요.

이 부분을 해석하기 위해서는 먼저 세입자가 요구하는 계약갱신청구권을 임대인이 거절할 수 있는가에 대해서 먼저 공부를 해야겠습니다. 당연히 임대인에게도 계약갱신을 거절할 수 있는 권리가 있는데요 다음과 같은 상황일 때에 거절을 할 수 있겠습니다.

• 집주인이나 집주인의 직계존비속이 그 집에 산다고 할 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

• 임차인이 월세의 2기에 달하는 금액만큼 연체를 할 경우

• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

• 이사비 등의 지불 합의 등 세입자에게 상당한 보상을 제공할 경우

• 임차인이 목적 부동산의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

• 임차한 부동산의 멸실로 인해 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 

• 목적 부동산의 철거 또는 재건축 등의 목적으로 점유를 회복해야 할 필요가 있는 경우

• 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속 유지하기 어려운 경우

• 계약 만료 전 6개월~1개월 사이에 계약갱신의 의사를 임대인에게 통보하여야 하는데 그 기간을 못 지킨 경우

• (위의 경우 20년 12월 10일 이후 계약자들은 6개월에서 2개월까지로 변경)

그럼 아까의 경우처럼 세입자가 나간다고 했다가 변심으로 인해서 계약갱신청구권을 써서 안 나가고 2년을 더 살겠다고 하면 어떻게 될까요? 정답은 세입자가 청구한 시점이 계약 만료 전 6개월~1개월 내라면 세입자는 계약갱신청구권을 사용해서 2년을 더 살 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용한 시점이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이를 벗어난 시점이라면 세입자는 계약갱신청구권을 사용하지 못하고 집에서 나가야 한다는 게 유권해석입니다.

 

그러면 여기서 또한가지 애매한 상황을 예로 들어보겠습니다.

매매계약이 진행 중인 상황인데요. 세입자가 나간다고 했다가 갑자기 마음을 바꿔서 계약갱신청구권을 써서 2년을 더 살겠다고 합니다. 집을 사려고 계약한 매수인은 실입주 목적으로 매매계약을 했습니다. 그럼 어떻게 될까요? 이 상황에서도 역시 시점이 중요한데요. 만약에 세입자가 올바른 청구 기간 내에 청구권을 썼다면 청구권을 쓴 시점의 현재 집주인이 누구냐에 따라 달라집니다. 매매 계약만 하고 등기가 아직 안 넘어간 상태라면 세입자는 2년을 더 살 수 있습니다. 하지만 청구권을 쓴 시점의 주인이 새로운 매수인으로 바뀌었다면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수가 없게 됩니다.

그럼 왜 이렇게 되느냐 이유를 설명드리겠습니다. 계약갱신 청구권은 사용하자마자 바로 효력이 발생합니다. 그리고 계약갱신청구권의 거절 사유 중에서 집주인이나 집주인의 직계존비속이 실입주를 할 경우 거절할 수 있다고 나옵니다. 따라서 새로운 매수인이 실입주를 하기 위해서 목적 부동산의 매매계약을 하고 등기까지 넘어갔다면 이미 계약갱신청구권을 사용할 시점에 주인이 바뀌어 있는 상태이고 그 주인은 실입주를 할 예정이기 때문에 개약갱신청구권을 거절할 수가 있게 되는 거랍니다. 최대한 풀어서 쓴다고 하긴 했는데 워낙에 복잡해서 이해가 되셨는지 모르겠습니다.

 

 

3. 전월세 신고제

임대차 3법 중 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행이 되는 제도입니다.

전월세 신고제는 말 그대로 전세나 월세를 계약하면 임대인이나 공인중개사가 계약 체결일로부터 30일 이내에 보증금과 임대료 등을 관할 시군구에 신고해야 한다는 제도입니다.

기간 내에 신고를 하지 않으면 100만 원 이하의 과태료를 내야 하고요 행여나 허위 신고를 하게 된다면 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 신고의무는 임대인이나 공인중개사에게 있겠네요.

그럼 이 제도가 왜 임차인을 위한 법일까요? 신고를 하게 되면 자동으로 확정일자가 부여되어서 임차인이 주민센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있기 때문입니다. 

 

자 이렇게 오늘은 임대차 3법 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제에 대해서 알아봤습니다. 저도 공부가 되었지만 여러분들도 공부가 되었으면 좋겠습니다. 다음은 종합 부동산세에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그럼 다음에 뵐게요.